哈尔滨房价高得没道理

上一篇 / 下一篇 2008-09-17 09:33:37

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一、经济落后无力支持房价

2006年哈尔滨在全国15个副省级城市中地区生产GDP总量2094亿元，列第十二；社会固定资产投资完成值810亿元，列第十四；地方财政一般预算收入完成值118．3亿元，列第十三；城市居民人均可支配收入实现值11231元，列第十四；社会消费品零售总额实现值(894.5亿元）列第十，农民人均可支配收入实现值（4405元），列第十四，万元GDP综合能耗下降幅度4%，列第十二。在中国社科院发布的2003年中国城市综合竞争力排行榜中，哈尔滨在15个副省级城市中居倒数第一位；2007年中国200城市竞争力排行榜中哈尔滨居第33位。哈尔滨的经济外向度仅为5.3%，大大低于全国31.1%的水平。哈尔滨的装备制造竞争力在全国43个样本城市中名列第15位，资本密集度和资本竞争优势均排在沈阳、大连、长春之后；现代服务业发展缺乏后劲，中心城市功能不断弱化；科技产业排名第17位，比长春、大连和沈阳分别低8、5和1个位次。高新技术产业产值在15个副省级城市中列第14位。

与其他城市不同，哈尔滨把振兴东北、城市复兴的希望都寄托在了松北新区上。松北的基础设施薄弱、缺乏产业支撑，吸引外资严重不足，建设周期很长。在哈尔滨整体不景气的大环境中，想借助松北腾飞恐怕只是本末倒置、一厢情愿。从十四年前就喊出“开发江北，两岸繁荣”，导致第一个开发商死在了江北。到十四年后江北的基础设施建设仍然拖泥带水。如松花江大桥堵塞严重；大桥收费站在第一个开发商死后五年才搬迁到大耿家；过江隧道胎死腹中；二十道街大桥进展缓慢；公交系统严重匮乏等都证明了这一点。

二、辐射功能弱市场消化力差

房地产市场的繁荣的确需要所谓刚性需求的支撑，但刚性需求不仅是常住人口的需求，其实外来人口才是支撑一个城市房地产的决定因素。

哈尔滨地处边陲，城市辐射功能偏弱。日本、韩国等国对中国的投资主要集中在辽东半岛、胶东半岛、环渤海和长江三角洲地区，东北北部地区不是其合作重点区域。哈尔滨虽靠近俄罗斯，但邻近的是人口稀薄、经济落后的远东地区，经济关联性不强。对俄科技经贸合作还没有真正破题。其他国家的对华投资更少到哈尔滨。

而其他中心城市的辐射功能则非常强大。北京、上海、深圳、广州由于外来投资大，就业机会多，吸引众多外来人口自不必说；成都辐射六省，西藏五大班子在成都都有住房；重庆、西安辐射周边六、七个省市；苏州、杭州、南京对中部、西部有很强的磁吸效应；大连、沈阳能够辐射东北三省和内蒙及河北等地；就连呼和浩特也能吸引大批天津、山西、陕西人前往工作。长春也有不少黑龙江人购房。而哈尔滨绝对无法吸引长春以南的大量人口来此置业，更不用说吸引人口稀少的俄罗斯远东地区。充其量是省内市、县少数富裕人群，这些人在省城居住数年，往往也会移居关内。

三、不厚道的房价限制人们的购房热情

相对与其他省会城市、中心城市，哈尔滨的房价似乎较低。然而，事实上并非绝对如此。

各地房价的不全是按照建筑面积来进行计算。有按建筑面积的，有按套内使用面积的。而各地的建筑面积和套内使用面积之间的换算也是不同的。重庆等城市是按使用面积卖的。广州、大连的建筑面积是180平方米的房子，使用面积能达到140以上，系数是1.25甚至更低（这里指高层）。沈阳建筑面积90米的房子，使用面积也能达到70左右，系数为1.3（多层）。而哈尔滨的房子，高层的系数普遍为1.57-1.6，甚至达到1.6以上，多层的系数都在1.46-1.5之间。这就是人们常说的“得房率”。影响系数的因素很多，墙体厚度也是之一。原来的490墙变为现在的框架围护结构或剪力墙贴苯板，与关内其他城市基本差不多，可系数并没有调整。

说哈尔滨的房价低，是没有理会有些城市房价其实是使用面积的价格；也没有注意到各地建筑面积与使用面积之间换算系数的差异。估计全国也只有哈尔滨的建筑系数能达到1.46-1.6这个水平。如果按使用面积计算，哈尔滨的房价绝对不是中等偏下的水平。

此外，南方和中部的许多地区，购置房屋后，其支出成本只有物业费一项，而北方地区却要多支出一项保有成本――包烧费。

四、宜居环境不佳难以留住富裕人群

哈尔滨中心城区城市用地紧张，城市发展空间严重不足；旧城人口密度持续增高，人口与产业过度饱和，原有道路和基础设施不堪重负，土地混合使用效益不断衰减；城市新功能区拓展无序，主城区的功能分区缺乏整体性；城区建设各自为政，城市发展呈“摊”大饼局面。

与相邻的长春比较发现，全国房地产百强、十强企业纷纷进驻长春，如中海、万科等。而哈尔滨来个“世茂”级别的，虽未死掉却也只能在江北苦撑。

很多城市的绿化都很好，路两旁几乎都是树，而哈尔滨年年种树年年死，能有手指粗的就不错了。城市污染严重，莫名其妙的怪味充斥城市上空。百姓投诉媒体，经过一番调查竟然查无实据、不了了之！马路上陷阱密布、翻浆严重，各级官员上下班经过竟也熟视无睹。

市民的素质也有待提高，其他城市在改革开放之初，都安装有隔离带和人行过街横道按钮，随着经济发展，人们的素质普遍提高后都拆了，几乎很少有闯红灯和随意横穿马路的。可是在哈尔滨看到的却是另外一番景象。不仅如此，公共场所高声喧哗、吹牛叫号，大街上斗殴打架现象经常出现。南方人打架干吵吵越吵越远；哈尔滨人打架不吱声，红着眼上去就是一砖头。其他城市的人认识省长、省委书记怕别人知道；哈尔滨人认识科长、处长怕别人不知道。

城市规划直接决定了一个城市的发展趋势。从曾经信誓旦旦地要为哈尔滨市民保留一块休闲娱乐广场，到飞驰大坑的诞生和市政府广场的毁灭，绿阴环抱的原哈尔滨游泳馆、原哈尔滨动物园另做他用，终于见证了哈尔滨从上个世纪的东方莫斯科、东方小巴黎蜕变成一个三流赃乱差的城市，真令人欲哭无泪。五六十年代前具有异国情调的丁香城再也不存在了！当年各种建筑流派和中华巴洛克建筑不是被毁就是淹没在庸俗粗鄙的所谓“现代新古典主义建筑”的包围之中。

如今的哈尔滨无论如何也不能称之为“适宜人类居住的城市”了。用在哈尔滨高档楼盘买房的钱就可以移民其他“宜居城市”了。

综上，目前哈尔滨的房价高企显得毫无道理。

让我们共同祈祷，企望有一天能让哈尔滨这个日渐衰败的城市恢复曾经的舒适、浪漫、悠闲，文化艺术气息和异国情调浓郁的东方小巴黎吧！

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